İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası günümüzde en çok görülen dava çeşitlerinden biridir. Davanın amacı, söz konusu taşınmazı kiraya veren kişinin o taşınmazda oturan kiracıyı kanunda belirtilen sebeplerden dolayı evden tahliye olması adına açılan bir davadır. Bahsettiğimiz üzere malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu m.350 vd. özel olarak düzenlenmiştir. Mevzuatta belirlenen şartların sağlanması sonucunda dava, kira sözleşmesinin fesh edilmesi ve kiracının tahliyesi ile sonuçlanacaktır.

Kira sözleşmeleri tek taraflı olarak, keyfi bir şekilde sona erdirilemez. Ancak bu hususta olağanüstü bir ihtiyacın mevcut olması gerekmektedir. Kanun koyucu dava şartlarını belirlerken, ev sahibinin kötü niyetli olabilme durumunu göz ardı etmemiş ve kiracının da lehine olacak şekilde düzenlemeler yapmıştır. Kanun koyucu bu konuda ev sahibinin iyi niyetinin devamı için bir hüküm getirmiştir. TBK 355/1 hükmüne göre ev sahibi ihtiyacı sebebiyle taşınmazından tahliye ettiği kiracının yerine 3 yıl farklı bir kiracı alamayacaktır. Eğer ev sahibi ihtiyaç sebebiyle tahliyeden sonraki 3 yıl içinde taşınmazını farklı kişilere kiraya verdiği tespit edilirse, eski kiracı ev sahibinden tazminat almaya hak kazanacaktır. Tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından dolayı somut olaydaki şartlara göre davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yerde de davanın görülebilmesi mümkündür.

Görevli ve yetkili mahkeme:

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarının görüldüğü mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır.

Türk Borçlar Kanunu m.350

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

  1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
  2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.                       

  • DAVA ŞARTLARI

Kanunda belirlenmiş olan belli başlı şartların mevcudiyeti halinde dava, ihtiyaç sahibi malik tarafından açılabilir. Aksi durumda davanın reddine karar verilecektir.

  1. Bahse konu taşınmazın konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğunun bulunması gerekir.

Kanun maddesinde belirtilen kişilerin (kendisi, eşi, çocukları ve torunları başta olmak üzere altsoyu, kiraya verenin anne babası olmak üzere üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler) dışındaki yakınların gereksinimi için ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinde bulunulması söz konusu değildir.

  1. İhtiyaç duyan kişinin gereksinimi gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması davacı tarafından ispatlanması gereken bir husustur. Hakim kiraya verenin veya kanunda açıkça belirlenmiş olan kişilerin durumunu, ihtiyacını göz önünde bulundurarak somut olaya göre bir karar verecektir. Aynı zamanda iddia edilen ihtiyaç yalnızca davanın açıldığı tarihte mevcut olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

  1. Zamanaşımı süresi ve hak düşürücü süre dikkate alınmalıdır.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi belirli süreli sözleşme şeklinde kurulmuşsa, ihtiyaçtan yararlanmak isteyen ev sahibi davayı ancak sözleşmenin bitiminden sonra açabilir. Buradaki hak düşürücü süre bir aydır. Eğer kiraya veren sözleşme bitiminden sonra bir ay içinde davayı açmayıp daha sonrasında mahkemeye başvurursa, dava süre sebebiyle reddedilecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde durum biraz daha farklıdır. Kiraya veren 3-6 aylık fesih bildirim sürelerine uygun şekilde tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilir. Kiralanan taşınmazın sözleşme kurulma tarihinden 6 ay sonrası kanunen fesih dönemi olarak belirlenmiştir. Bu tarihten 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunan ev sahibi, kiralanandan tahliyesini sağlayabilir.

Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

Kanunen belirlenen bazı şartların gerçekleşmesi halinde yeni malik ihtiyaç sebebiyle, taşınmazın kiracısını dava açarak tahliye edebilir. TBK m.351’de belirtilen kişilerin (yeni malik, eşi, altsoyu, üstsoyu, kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler) konut veya iş yeri ihtiyacı durumunda dava ile kira sözleşmesini sonlandırıp kiracıyı tahliye edebilirler. Bu konuda en önemli kıstas, konut veya iş yerini sonradan elde eden malikin, o taşınmazı kendisinin veya kanunda düzenlenen yakınlarının kullanma ihtiyacının olması gerekmektedir.

Bu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı gerçek, zorunlu ve samimi olmalıdır. Somut olaydaki şartları değerlendiren hakim hakkaniyetli bir karar hükmedecektir.

Yeni malikin böyle bir durumda ilk yapması gereken taşınmazı kullanan kiracıya, taşınmazı satın aldıktan sonra bir ay içinde yazılı bir şekilde ihtiyacını bildirmesi gerekmektedir. Söz konusu dava bu bildirimden 6 ay sonra tahliye için açılabilecektir. Eğer yeni malik taşınmazı aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bir gereksinim bildiriminde bulunmazsa, yeni malikin bu kira ilişkini kabul ettiği ve sözleşmeyi aynı şartlarda üstlendiği anlamı çıkarılacaktır.

Eğer yeni malikin taşınmazı aldığı esnada mevcut kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan daha az bir süre kalmışsa malikin 6 aylık kanuni süreyi beklemesine gerek kalmayacaktır. Eski malikle yapılan kira sözleşmesinin bittiği tarihte yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını açabilecektir.