HANGİ ÜLKE VATANDAŞLARI TAŞINMAZ EDİNEBİLİR?
İşbu hususla ilgili olarak özellik belirtmeliyiz ki; Cumhurbaşkanlığının onayı dahilinde bulunan 183 ülke vatandaşlarının tamamı Türkiye Cumhuriyeti hudutları dahilinde taşınmaz edinebilmektedir.
Taşınmaz edinebilecek ülke vatandaşlarına ilişkin yayınlanmış tam bir liste bulunmamaktadır. Ancak talep doğrultusunda ilgili Tapu Müdürlüklerinden Avukatlar tarafından sorgulama yapılmaktadır.
YABANCILARIN TABİ OLDUĞU KANUNİ KISITLAMALAR
2644 sayılı Tapu Kanunu ve ilgili mevzuatlar uyarınca belirlenen kısıtlamalar ile Yabancıların taşınmaz edinimi düzenlenmektedir.
Tapu Kanunu uyarınca; yabancı gerçek kişi ülke çapında en fazla 30 hektara kadar ve/veya özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün en fazla %10’u kadar taşınmaz edinebilmektedir.
2565 sayılı Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Kanununca belirlenen bazı bölgelerde yabancıların taşınmaz edinimi kısıtlanmaktadır. Taşınmaz satın alınmadan önce ilgili Tapu Müdürlüğü tarafından gerekli bildirim ve yazışmalar yapılarak söz konusu taşınmazın bulunduğu alan için onay alınmaktadır.
Sit alanları, tarım arazileri ve adalarda taşınmaz edinebilmek için ilgili kurumlardan izin alınması gerekmektedir.
Yabancılar taşınmaz olarak işyeri, konut, arsa, bahçe, gibi taşınmaz türlerinden edinmekte serbesttirler.
TAŞINMAZ SEÇİMİ
Yabancıların taşınmaz seçiminde, taşınmazın türü, konumu, güvenliği, binanın sağlamlığı, ulaşımı, binanın yapısı gibi birçok etken bulunmaktadır.
Burada asıl belirlenmesi gereken husus taşınmazın satın alınmasının temel nedenidir. Yani taşınmazın yatırım amaçlı mı yoksa kullanım amaçlı mı olduğunun belirlenmesi gerekmektedir.
İlgililer, taşınmaz tercih ederken kendi araştırmalarını yapabilir, projelerle anlaşabilir ya da emlakçı aracılığı ile taşınmaz bulabilmektedir. Talep edilmesi halinde Avukatlar tarafından da bu süreçte destek sağlanmaktadır.
TAŞINMAZ SATIŞI İÇİN GEREKLİ BELGELER
- Geçerli Pasaport
- Biyometrik Fotoğraf
- Vekaletname
- Yabancılar için Potansiyel Vergi Kimlik Numarası (Avukatlar tarafından sağlanacaktır.)
- Değerleme Raporu (Avukatlar tarafından sağlanacaktır.)
- Döviz Alım Belgesi(Avukatlar tarafından sağlanacaktır.)
- Zorunlu Deprem Sigortası (Satıcı tarafından sağlanacaktır.)
- Taşınmaz Rayiç Bedel Yazısı (Satıcı tarafından sağlanacaktır.)
Yabancıların taşınmaz edinim sürecinin tamamı Avukatlar tarafından vekaletname ile tamamlanabilmektedir. Böylelikle Yabancının Türkiye’ye gelmesine gerek kalmadan tüm işlemler Avukatlar aracılığı ile yürütülmektedir.
Vekaletnamenin içeriği Avukatlar tarafından özel olarak düzenlenmektedir. Vekaletname düzenlenmeden önce Avukatlar ilgili kişi ile vekaletname taslağı paylaşmaktadır.
Ayrıca bir diğer önemli husus, Türkiye’de bulunan tüm Tapu Müdürlüklerinde vekaletname ile işlem yapılması için vekaletnamenin “Düzenlenme Şeklinde Vekaletname” olması zorunlu kılınmıştır. Taşınmaz edinimi için gerekli vekaletnamenin fotoğraflı şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.
İşbu vekaletname aşağıda bulunan üç şekilden biri ile düzenlenmelidir;
-Türkiye hudutlarında bulunan yerel noterlerde düzenlenebilir,
-bulunduğunuz ülke yerel noterliklerinden düzenlenip, Dış İşleri Bakanlığı onayı alındıktan sonra Apostil onayı eklenebilir,
-bulunduğunuz ülke Türk Konsolosluğundan yeminli tercüman eşliğinde düzenlenebilir.
Türk Konsolosluğu aracılığı ile vekaletname çıkartmak isteyen Müvekkillere avukatlar tarafından yeminli tercüman ve Konsolosluk randevusu oluşturulmaktadır. Daha sonra Müvekkiller organize edilen gün ve saatte Konsolosluğa giderek vekaletname işlemlerini tamamlayabilmektedir.
Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de satın alma yolu ile gayrimenkul edinimlerinde, edinim öncesinde satış bedelinin gayrimenkulün alıcısı, satıcısı veya bunların vekilleri veya temsilcileri tarafından USD, EUR ya da GBP cinsinden T.C. Merkez Bankası’na satılması üzerine düzenlenen belgedir. Mevzuata göre bu belgenin satın alma öncesinde ilgili Tapu Müdürlüğü’ne sunulması gerekmektedir. Zira bu düzenleme sonucunda, Tapu Müdürlüğü’nde düzenlenecek resmi senette ya da noterde düzenlenecek satış vaadi sözleşmesi değerine dair ayrıca bir kur hesabı yapılmayacak ve Döviz Alım Belgesi’nde yer alan tutarlar esas alınacaktır.
TAŞINMAZ BEDELİNİN ÖDENMESİ
Taşınmaz/taşınmazların ödemesinde en önemli husus ödemelerin tamamının alıcının banka hesabından satıcının banka hesabına yapılması gerekmektedir.
Bunun yanı sıra taşınmazın/taşınmazların satış bedeli ödemesi yapılırken dekont açıklamasına tapu bilgilerinin yazılması gerekmektedir.
Sonuç olarak, taşınmaz/taşınmazların satış bedelinin ödendiğine dair dekontta Alıcı ve Satıcının İsimleri, hangi taşınmaz için ödeme yapıldığının açıkça gözükmesi gerekmektedir.
Böylece yaşanabilecek hak kayıpları en aza indirilmekte ve ödenen tutarın güvencesi sağlanmaktadır.
Bunların yanı sıra en önemli hususlardan biri ise, taşınmaz bedelinin tapu devri ile eş zamanlı olarak ödenmesi gerektiğidir. Tapu devrinin yapılacağı zaman para transferinin gerçekleştirilmesi olası tüm riskleri ortadan kaldırmaktadır.
TAPU DEVRİ
Gerekli evrakların tamamlanması, alıcı ve satıcının tüm hususlar üzerinde anlaşmasının ardından tapu devri için ilgili Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılmaktadır.
Öncelikle taraflar Tapu Müdürlüğü’nde bulunur, karşılıklı olarak tapu satış bedelini beyan ederler. Tapu Müdürlüğü vekaletname, değerleme raporu ve diğer evraklar için gerekli inceleme ve kontrolleri yapmaktadır.
Daha sonra Tapu Müdürlüğü tarafından tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden %4 olarak hesaplanan tapu harcı ve döner sermaye harcı bildirimi yapılmaktadır.
Söz konusu tapu harcının ve döner sermaye harcının ödenmesinin ardından tapu devri için taraflar Tapu Müdürlüğünde imza için hazır bulunur. Burada dikkat edilmesi gereken husus tapu devri ve tapu satış bedelinin ödenmesinin eş zamanlı olarak gerçekleşmesidir. Avukat tapu devri için imza aşamasına gelindiğinde tapu satış bedelinin transfer organizasyonunu sağlamaktadır. Tapu satış bedelinin ödenmesinin akabinde imza atılarak, tapu teslim alınmaktadır.
