DEVRE MÜLK VE DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİ
GİRİŞ
Günümüzde hesaplı ve güvenilir tatil arayışı günden güne artmaktadır. Özellikle kişilerin iş yoğunluğu, ailelerin kalabalık oluşu ve gelirlerinin fahiş tatil bedellerini karşılayamaması, ülkedeki bazı sosyoekonomik gelişmeler gibi sebeplerle turizm sektöründe çok çeşitli tatil sistemleri ortaya çıkmıştır. Bu sistemler ailelerin tatil ihtiyacını karşılayabilmeleri adına büyük kolaylıklar sağlamakla birlikte uygun bedellerle kaliteli ve güvenilir tatil yapma imkanı ile birçok aile tarafından tercih edilmektedir. Olumlu yanlarının yanında bazı dezavantajları da bulunan bu tatil seçenekleri günümüzde oldukça yaygındır. Bültenimizde avantajlı bir tatil seçeneği olan devre mülk sözleşmelerinin nasıl kurulduğundan, hak sahiplerinin sözleşmeyi iptal etme haklarından ve son olarak ise devre mülk, devre tatil ayrımından bahsedeceğiz.
1. Devre mülk nedir?
Kişilere ortak mülkiyet hakkı sunan bu gayrimenkul türü genel olarak termal tatil tesisleri ve yazlık kullanımları içindir. Burada önemli olan nokta hak sahiplerinin kullanım hakkının yılın belli dönemlerine ayrılması ve kullanım süresinin 15 günden daha az olmamasıdır. Devre mülk sözleşmesi kurulduktan sonra kişi taşınmaz üzerinde doğrudan bir hak olan ve herkese karşı ileri sürülebilen ayni hakkı kazanmış olacaktır. Devre mülk, temel anlamda kişilerin bir taşınmazı ortaklaşa kullanması durumu olarak da açıklanabilir. Devre mülkü açıklayan hükümler Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir.
Kısacası devre mülk, elde eden hak sahibine kendi belirleyeceği tarihlerde 15 gün veya daha fazla konaklama hakkı sunan ve aynı zamanda bu hakkın kullanılmaması durumunda ilgilinin taşınmazı bir başkasına kiralayabileceği, satabileceği, miras bırakabileceği bir gayrimenkul türüdür. Devre mülk hakkı yalnızca mesken niteliğinde olan, kat irtifakına veya kat mülkiyetine çevrilmiş binalarda ya da müstakil yapılarda kurulabilecektir.
Aksi sözleşmeyle kararlaştırılmadıkça devre mülk paydaşlarının mülkten yararlandığı pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak “eşit” bir şekilde düzenlenecektir. Devre mülk hakkına sahip kişi bu haklar doğrultusunda satış, devir vb. işlemleri yapabilecektir.
a) Devre Mülk Hakkı
Devre mülk hakkı, irtifak hakkı ve ortak mülkiyet üzerine kurulmuş olan bir haktır. Bu hak KMK m.57 vd. açıklanmıştır. Kanun hükmüne göre devre mülk hakkı “mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı sağlayan, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır”, şeklinde açıklanmıştır.
Düzenlemeye göre bu hak yalnızca mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulacak ve sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça hakkın bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak diğer paydaşlar arasında eşitçe belirlenecektir.
Bu şartların sağlandığı durumda devre mülk hakkının kurulması için; taraflar arasında imzalanmış devre mülk sözleşmesinin varlığı, geçerli bir iktisap sebebi ve yazılı tescil talebiyle devre mülkün tapu kütüğüne tescil işlemlerinin yapılması gerekmektedir.
b) Devre Mülk Satın Alma
Devre mülk hakkı bir mülkiyet hakkı sayıldığı için tarafların yalnızca sözlü olarak anlaşması satış işlemi için yeterli olmayacaktır. Devre mülk satış işlemleri diğer gayrimenkul satın alma işlemleri gibi tapuda resmi bir şekilde yapılmalıdır.
Satış işlemi için öncelikle devre mülkü satan kişi ile almak isteyen kişi arasında bir “devre mülk sözleşmesi” hazırlanması gerekmektedir. Hazırlanacak olan bu sözleşme ile satın alan kişinin konutu hangi tarihler arasında kullanacağı belirlenecek olup devre mülke ait ödenecek giderler, ortak kullanım alanları üzerindeki hak ve sorumluluklar, demirbaş eşyaların korunması vb. konular düzenlenecek ve taraflar mevcut sözleşme hükümleri üzerinde anlaşmaya varacaktır.
Bu sözleşmenin varlığı, devre mülk hakkının kurulabilmesi için ön şart niteliğindedir. Taraflarca imzalanmış olan bu sözleşme tapu kütüğünün beyanlar hanesine eklendikten sonra satın alacak kişinin nüfus cüzdanı/pasaport ve tapu masraflarının yatırıldığını gösteren makbuzunun sunulması ile kişi devre mülkün tapusunu alacaktır. Ancak yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’den mülk satın alarak ikamet izni kazanabilmesi hakkı devre mülk satın alımında geçerli olmayacaktır.
c) Devre mülk kiralama
Devre mülk hak sahipleri kendi kullanımlarına ait olan dönemde çeşitli sebeplerle devre mülkü kullanmak istemeyebilir. Böyle bir durumda hak sahiplerinin devre mülk kullanımını kiraya verme hakkı mevcuttur. Söz konusu kiralama işlemi ilgili düzenlemelere göre bazı şartlara tabii olacaktır. Kiralama işleminin gerçekleşebilmesi için önceden düzenlenmiş olan sözleşmenin içeriklerine uygunluk sağlanmalıdır. Hak sahibi yalnızca kendi döneminde kiraya verebilecek, diğer paydaşların önceden belirlenmiş olan kullanım tarihlerinde bir değişiklik yapamayacaktır. Kiralama işlemlerinin yapılmasından önce hak sahibi tesis yönetimine konuyu bildirecek ve bununla ilgili bir onay alacaktır. Ayrıca kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh verilmesi durumunda da bağımsız bölümün tüm paydaşlarının onayını alması gerekecektir. Tesislerin sunmuş olduğu kiralama ücreti, devre mülk tesisine ödenerek ve devre mülk kullanımlarından doğacak olan masraflar konut sahibi tarafından karşılanacak şekilde kiraya verilebilecektir. Bu demek oluyor ki, 15 günlük dönemler ile başkalarına kiraya verilen devre mülkün genel tesis masrafları devre mülk malikine ait olacak, kiralayan kişi bununla ilgili herhangi bir borca bağlanamayacaktır.
d) Devre mülk sözleşmesinin iptali/cayma
Tesislerin kişiler üzerinde uyguladıkları pazarlama hamleleri ve yaptıkları reklamlar doğrultusunda satın alınan devre mülk daha sonrasında kişide pişmanlık oluşturabilir ve bu sebeple kişi devre mülk sözleşmesini iptal etmek isteyebilir. Söz konusu pazarlama süreci sırasında hataya düşen alıcının, satıcı karşısında mağdur olmaması adına kanun koyucu tarafından çeşitli haklar tanınmıştır. Devre mülk her ne kadar KMK ‘da düzenlenmiş olsa da yapılan sözleşmelerin birçoğu devre tatil özelliği taşıdığı için Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde uygulama alanı bulmaktadır. Devre mülk sözleşmesinin iptali/cayma konusu da bu yönetmelik kapsamında düzenlenmiştir. Yönetmeliğe göre, devre mülkün satın alınmasından itibaren, herhangi bir sebep göstermeye gerek kalmadan kişi 14 gün içinde noter kanalı ile devre mülk sözleşmesini fesh edebilecektir. Bu düzenleme ile satıcı taraf karşı taraftan hiçbir bedel talep edemeyecektir.
Kişilerin 14 günlük sınırsız cayma hakkını kaçırmaları durumunda farklı bir yol izlenebilecektir. Şöyle ki, satıcı taraf devre mülk sözleşmesinin kurulmasından bir gün önce alıcılılara yazılı bir ön bilgilendirme formu ibraz etmek zorundadır. Yönetmelik bu formda ve ilgili sözleşmede yer alması gereken tüm hükümleri düzenlemiştir. Ön bilgilendirme formunun, ilgili yönetmelikte listelenmiş bilgileri ve satıcının her türlü devre mülke ilişkin vaatlerini içermesi gerekir. Bu formun alıcıya eksik şekilde verilmesi veya hiç verilmemesi durumunda, alıcı sözleşmenin kurulmasından itibaren 1 yıllık süre içinde cayma hakkını kullanabilecektir. Alıcı ön bilgilendirme formundaki eksiklikler sebebiyle sözleşmenin iptalini istediği takdirde herhangi bir cayma bedeli ödemeyecektir.
Bir diğer sözleşmenin iptal edilebilme sebebi ise satıcı tarafın, devre mülk sözleşmesi imzalandığı anda karşı tarafa Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Yönetmeliği Ek-6’da yer alan cayma formunu vermemesi sebebiyle olacaktır ve alıcının bu eksiklik sonucunda 1 yıl cayma hakkı bulunacaktır.
Bir diğer durum ise tarafların aralarında yaptığı devre tatil sözleşmesinin ön ödemeli şeklinde olması ve devrin henüz gerçeklememesi durumunda, alıcı devir işlemi gerçekleşene kadar tüm bedelin %2’lik kısmını ödeyerek sözleşmeden cayabilir. Eğer satıcı taraf devir tarihine göre sözleşme ve kanunda düzenlenmiş yükümlülüklere aykırı harekette bulunduysa, alıcının cayma için söz konusu %2’lik kısmı da ödemesine gerek olmayacaktır.
2. Devre tatil ve devre mülk ayrımı
Devre tatil, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.50’ de düzenlenmektedir. Hükme göre, taraflar arasında kurulmuş olan devre tatil sözleşmeleri 1 yıldan uzun süre için kurulmakta olup tüketiciye yani hak sahibine bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkanı tanımaktadır. Devre tatil sözleşmesinin geçerli olması için tapuda resmi şekilde yapılmasına gerek yoktur, sözleşmenin taraflar arasında belirlenip, yazılı olarak yapılması yeterli olacaktır.
Devre tatil sözleşmesi ile kazanılan hak şahsi nitelikte olacaktır ve bu sebeple sadece borçlusuna karşı ileri sürebilecektir. Devre mülk ile devre tatilin en önemli farkı burada ortaya çıkmaktadır. Bahsettiğimiz üzere devre mülk sözleşmesi ile hak sahibi ayni bir hak kazanacak ve bu hakkı herkese karşı ileri sürebilecektir. Ayrıca devre mülk sözleşmesinin tapuda resmi şekilde yapılması gerektiğine değinmiştik. Tapuda resmi şekilde yapılan devre mülk sözleşmesi ile hak sahibi müşterek mülkiyet hakkını kazanacaktır.
Devre mülk ile devre tatilin arasındaki bir diğer fark ise cayma bildirimi konusundadır. Devre mülk hak sahipleri sözleşmeden cayma bildirimini noterlik aracıyla yapması gerekirken, devre tatil hak sahipleri sözleşmeden cayma bildirimini herhangi bir şekilde yazılı olarak karşı tarafa bildirmesi yeterli olacaktır. Ancak ispat hukuku açısından bu bildirimin noter kanalıyla, kayıtlı e-posta sistemi yoluyla veya iadeli taahhütlü posta vasıtasıyla yapılması faydalı olacaktır.