KENTSEL DÖNÜŞÜM

Kentsel dönüşüm ile ilgili hükümler 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’ da düzenlenmiştir. İlgili kanun, 31 Mayıs 2012 tarihinde Resmi Gazate’de ilan olmuştur. 2.7.2018 tarihli ve 700 sayılı KHK’nın 196. maddesi hükmü gereğince Kanunun metninde değişiklikler yapılmış ve metne işlenmiştir. Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir. Bu kanunun uygulanmasındaki ilgili bakanlık, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve bakanlıkla beraber idare görevlidir.

Kentsel dönüşüm ile doğal afetlerden kaynaklanabilecek zararın neredeyse yok olması amaçlanmaktadır. 6306 Sayılı kanuna göre, riskli diye nitelendirdiğimiz doğal afetlerden doğan zararlardan etkilenebilecek yapıların, yıkılarak yeniden yapılandırılmas amaçlanmaktadır. Bu kapsamda gerçekleştirelecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere TOKİ’nin (Toplu Konut Idaresi Başkanlığı) ya da İdarenin talebi ile ya da resen Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen alanlara rezerv alanı denmektedir. Riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı, riskli yapı ise riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade eder.

Riskli bina tespiti için gerekli çalışmalar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nce yürütülmekte olup, konu hakkında detaylı bilgi Genel Müdürlükten edinilmelidir. Kentsel dönüşümde gerekli evraklar tamamlanarak, Bakanlığa başvuru yapılmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Süreci

Ülke genelinde bütün binalar 6306 sayılı Kanun kapsamındadır. Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar Kanun hükümlerinden faydalanacaktır. Bakanlık Lisanslı Kuruluşlarına başvurup bina için Deprem Risk Raporu alınarak Kentsel Dönüşüm Kanunundan yararlanılır. Deprem Risk Raporu sonucunda bina riskli sonucu çıkar ise, 6306 sayılı Kanun kapsamında bina yenilenebilir.

Detaylı açıklamalarını yapacağımız kentsel dönüşüm süreci, özetle ve sırasıyla aşağıdaki gibi ilerlemektedir:

  1. Risk Tespit Raporunun Alınması
  2. Raporun Onayı
  3. Raporun Tapu Kütüğüne Şerh Düşülmesi
  4. Raporun Kesinleştirilmesi
  5. Kat Maliklerinin 2/3 Çoğunlukla Karar Alması
  6. Müteahhit Ile Anlaşılması (Üstlenici Firma)
  7. Karar Katılmayanlar Çağrı Yapılması
  8. Yapının Yıkılması Ve Karara Katılmayan Paydaşların Hisselerinin Satışı
  9. Kira Yardımı Ya Da Kredi Başvurusu
  10. İnşaata Başlanması
  • Süreci başlatmak için risk tespit raporunun alınması gerekmektedir. Bu rapor yalnızca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkilendirdiği Teknik Onay Kuruluşlarınca verilebilir, Bakanlık tenik onay veremez.
  • Teknik Onay Kuruluşu olmak için; Yapı Malzemeleri Yönetmeliği (305/2011/AB) ve Yapı Malzemeleri Yönetmeliği (305/2011/AB) kapsamında Teknik Değerlendirme Kuruluşların Görevlendirilmesinde ve Denetlenmesinde Esas Alınan Temel Kriterlere Dair Tebliğ kapsamında aranılan şartları sağlayan kuruluş, Bakanlığa başvurur. Bakanlıkça yapılan değerlendirme sürecinden sonra yeterli görüldüğü takdirde görevlendirilir. Bakanlık bu riskli yapı tespiti için lisanslandırılan kurum ve kuruluşların faaliyetlerini denetleyebilir.
  • Risk tespiti yaptırmadan önce müteahhitle yapılan sözleşmeler kentsel dönüşüm kapsamında doğrudan geçerli olmaz. Bir binaya 6306 Sayılı Kanun kapsamında risk tespiti yaptırılmadan önce yapılan bütün işlemler, sözleşmeler özel hukuk çerçevesinde değerlendirilir. Binaya risk tespiti yaptırıldıktan sonra, risk tespitinden önce yapılmış sözleşmeler aynı şekliyle uygulanmak istenirse, bu işlemlerin 6306 Sayılı Kanun kapsamında yapıldığının belirtilmesi gerekir.
  • Risk tespit raporu, kuruluş tarafından oluşturulduktan sonra onay için ilçe belediyesine iletilir. Eğer raporda eksiklik yoksa rapor tapu müdürlüğüne gönderilir. Tapu müdürlüğü gönderilen rapor doğrultusunda ilgili taşınmazın tapu kütüğündeki beyanlar kısmına riskli yapı şerhi düşer. Bu şerhin düşülmesinin ardından yapı maliklerine riskli yapı tespit raporunu tebliğ eder. Yapı maliklerine yapılacak tebligatta rapora itiraz için 15 günlük itiraz süresi içinde itiraz edilmezse yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkılacağı bildirilir.
  • Yapı tespit raporuna itiraz edilmezse rapor kesinleşir. İtiraz edilirse; bu alanla ilgili dört öğretim üyesi ve Bakanlıkça atanan üç kişiden oluşan komisyonca karar alınır. Bu karara karşı da kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılınabilir.
  • Sermaye Piyasası Kanununa tabi olarak faaliyet gösteren değerleme uzmanları arasından seçilir. Bu uzmanlar, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından oluşturulan değerleme standartlarını esas alarak raporlarını düzenler. (6306 Sayılı Kanun, Madde 16/3)
  • Riskli yapı raporunun kesinleşmesinden sonra maliklerin yapının akibetiyle alakalı karar alması gerekmektedir. Kat malikleri bu durumla alakalı mutlaka toplanmak ve 2/3 çoğunlukla karar almak zorundadır. Kanun’da geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur. 2/3 lük çoğunluğun kararına katılmayan ya da toplantıda bulunmamış pay sahiplerine noter kanalıyla karara katılmaları ve sözleşme imzalamaları için ihtar gönderilir. Bu ihtar herhangi bir malik tarafından gönderilebilir. Karara katılmak ve sözleşmeyi imza etmek için 15 günlük süre tanınır. Riskli yapı tespitine ilişkin raporun kesinleşmesiyle Bakanlık ya da belediye tarafından kat maliklerine yapının yıktırılması için 60 günlük süre tanınır. Bu süreye 30 gün daha eklenebilir. Tebligatta kat maliklerinin yapıyı yıktırmamaları halinde yapının idarece yıktırılacağı ifade edilir. İhtara karşın karara katılmayan ve sözleşmeyi imza etmeyen kat maliklerinin hisseleri Bakanlıkça diğer paydaşlar arasında açık arttırma ile satılabilir.
  • Kat malikleri aralarında anlaşmak koşuluyla, istedikleri müteahhit ile sözleşme imzalayabilirler. Fakat uygulamaya esas yüklenici firma (müteahhit) seçimi, maliklerce hisseleri oranında en az 2/3 çoğunluk ile alınan kararlar ve yapılan anlaşmalar maliklerin kendi sorumluluğunda olduğundan malikler arasında veya maliklerle müteahhit arasında oluşan anlaşmazlıklar, sözleşme ve içeriğine ilişkin hükümler ile sözleşmede belirtilen taahhütlerin yerine getirilmemesi vb. konulara ilişkin problemler var ise bu hususların özel hukuk çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğinden Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünce herhangi bir işleme tabii tutulmayacaktır. 6306 sayılı kanun kapsamında oy birliği ile veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra %100 anlaşma sağlanmış olması durumunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise; bahse konu taşınmazın malikleri sözleşme feshi talebinde bulunabilir.
  • Kat maliklerine gönderilen tebligatla 60 günlük sürenin ve gerekli durumlarda eklenen 30 günün ardından yıkıma başlanır. Yıkımdan sonra, 2/3 çoğunluğu sağlamak şartı ile yıkılan binanın yerine yeniden bina yapılma zorunluluğu yoktur.
  • Kira yardımı için gerekli şartlar, riskli yapıda bir yıldan fazla ikamet etmiş kişiye kira yardımı yapılabilir. Ayrıca yapıyı kendi çabalarıyla inşa edecek “kat maliklerine” de kredi imkânı tanınmıştır. 02.02.2022 tarihinde Resmi Gazate’de yayımlanan karara göre; kira ve kredi yardımlarında artırılmaya gidilmiş ve hak sahipliği bazında 200 bin TL olan konut/iş yeri yapım/edinme kredi anapara üst tutar limiti yüzde 100 oranında artırılarak 400 bin TL’ye çıkartılmıştır. Bir hak sahibi adına sağlanacak toplam kredi tutarı ise 1 milyon TL’den 2 milyon TL’ye yükseltildi. Güçlendirme kredilerinde de tutar 80 bin TL’den 160 bin TL’ye çıkartılmıştır.
  • Karar kapsamında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanan kredilerin 1 yıl olan kullandırılma süresi, 2 yıl olarak uzatılmıştır.
  • Kira yardımı 2022 yılı için henüz açıklanmamış olmakla beraber 2021 yılında İstanbul, Ankara ve İzmir için kentsel dönüşüm kira yardımı aylık 1.150 TL olarak açıklanmıştı. Kentsel dönüşüm kira yardımları illere ve ilçelere göre değişkenlik göstermektedir. Kentsel dönüşüm kira yardımı aylık olarak hesaplara yatar ve 18 ay boyunca ödenir. Kira yardımının yanında taşınma yardımı da yapılmaktadır. Konut ya da iş yeri kiracısı olan ve kentsel dönüşüm nedeniyle taşınmak durumunda kalan kişiler, taşınma yardımından yararlanabilmek için çeşitli belgeleri hazırlamalıdırlar. Başvurunun da tahliye kararı tarihinden itibaren 1 yıl içinde ya da riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren 3 ay içinde yapılması gerekir.
  • Riskli yapının bulunduğu şehirde yer alan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müdürlüklerine ya da belediye birimlerine bu belgelerle başvuru yapılır.
  • Yıkım aşamasından sonra yapı artık arsa statüsüne geçer böylelikle kat mülkiyeti değil, her bir malikin arsa payı söz konusu olur. Yıkımdan sonra kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile anlaşılan üstlenici (müteahhit veya inşaat firması) ilgili belediyeye inşaat ruhsatı için başvurur. İnşaatın bitirilmesi ile iskan belgesi (kullanma ruhsatı) düzenlenir ve yapı tekrardan yaşanmaya hazır olur.