Tapu iptal davası, tapunun usulsüz ve yolsuz şekilde düzenlendiği iddiasında olan kişilerin başvurabileceği hukuki bir yöntemdir. Davanın temel amacı, tapu kaydının tekrar hukuka ve gerçek duruma uygun hale getirilmesi, yolsuz tescilin düzeltilmesidir.
Bu dava ayni hakkı ihlal olan kişinin en önemli hakkı olan “mülkiyet hakkını” temin ettiği için tapu iptali ve tescil davalarının hukuk içinde önemi büyüktür. Öyle ki mülkiyet hakkı Anayasa’da yer alan bir hak olması sebebiyle, tapu iptali ve tescil davasında hak kaybı yaşadığını düşünen kişinin Anayasa Mahkemesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne bireysel başvuruda bulunabilmesi mümkündür.
- Tapu iptali ve tescil davasının tarafları
Tapu iptali ve tescil davaları taşınmazın tapu kaydında en son malik olarak gözüken kişiye karşı veya başka hak sahibi olarak yer alan kişilere, hatalı kayıt ile ayni hakkı zedelenmiş kişiler tarafından açılır. Eğer tapuda malik olarak veya hak sahibi olarak gözüken kişi hayatta değilse, dava onun mirasçılarına karşı açılacaktır.
- Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptali ve tescil davasında görevli ve yetkili mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereğince, taşınmazın bulunduğu yerin bağlı olduğu adliyede yer alan Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır.
- Hak Düşürücü Zamanaşımı Süreleri
Tapu iptali ve tescil davaları ayni hakka ilişkin davalar olduğu için herhangi bir zamanaşımı süresine tabii değildir. Bu demek oluyor ki, dava açma hakkına sahip olan kişiler bu davayı istediği zaman açabilirler.
Ancak mülkiyet hakkı kural olarak zamanaşımına uğramasa da istisnai bir durum mevcuttur. Şöyle ki bir taşınmazın üzerinde iyi niyetli kişi üzerine hatalı tescil sağlanmışsa ve kişi bu taşınmaz üzerinde 10 sene boyunca zilyetlik kurmuşsa, ek olarak bu süreçte taşınmazla ilgili herhangi bir dava açılmamışsa kişi taşınmazın mülkiyet hakkını kazanmış olacak, hatalı olarak düzenlenen tapu geçerli hale gelecektir.
- Yolsuz Tescil
Tapu siciline yapılan tescil işleminin hukuka aykırı bir şekilde yapılması sebebiyle geçerli olmamasına yolsuz tescil denir. TMK m.1024’ de yolsuz tescil, “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” demiştir.
Tapudaki kaydın gerçek duruma uymaması sebebiyle tapu iptali ve tescil davası açılmaktadır. Bu davanın sonucunda tapudaki doğru olmayan kısımlar düzeltilip hukuka uygun hale getirilecektir. Tapu sicilindeki bu hatalar yalnızca mülkiyet hakkına ilişkin olmamakla birlikte, tapu üzerinde düzenlenmiş olan muvazaalı işlemler de tapu iptal ve tescil davasına konu olabilir.
- Tapu İptal ve Tescil Davasının Açıldığı Durumlar
- I) Muris muvaazası sebebiyle açılan tapu iptal ve tescil davası:
Miras bırakanın sağ iken, mirasçılardan mal kaçırma amacıyla mallarını başkalarına devretme durumunda ortaya çıkar. Saklı payı ihlal edilen yasal mirasçılar böyle bir durumda muris muvazaası sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açarak malların tekrardan terekeye kazandırılmasını sağlarlar.
- II) Aile konutu şerhi sebebiye açılan tapu iptal ve tescil davası:
Medeni Kanun uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızasını almadan aile konutunu satamaz, mülkiyet hakkını kısıtlandırıcı herhangi bir işlem tesis edemez. Söz konusu hüküm ortak aile yaşamının korunması üzerine düzenlenmiştir. Korumadan yararlanmak isteyen, gayrimenkulün sahibi olmayan eş ilgili tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne “aile konutu şerhi” ibaresini şerh ettirmelidir. Bu işlemin sonucunda taşınmazın aile konutu olduğu belli olacak ve gayimenkul sahibi eş, diğer eşin açık rızasını almadan taşınmaz üzerinde hiçbir işlem yapamayacaktır. Ayrıca herhangi bir satış, devir vb. durumlarda üçüncü kişinin iyiniyeti ortadan kalkacaktır. Ancak tapu kütüğüne aile konutu şerhi koydurmak dava için zorunlu olmamakla birlikte, ilgili eş aile konutu şerhinin mevcut olmadığı durumlarda da tapu iptali ve tescil davası açabilecektir.
III) Hukuki olarak fiil ehliyetine sahip olmama nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davası:
Hukuki olarak fiil ehliyetine sahip olmayan ve/veya ayırt etme gücü olmayan kişilerce yapılmış gayrimekul satış ve devir işlemleri tapu iptal ve tescil davasına konu olabilmektedir. Söz konusu işlemler hukuka aykırı olarak yapılmış sayılacaktır. Konuyla ilgili TMK m. 9, yalnızca fiil ehliyetine sahip kişilerin kendi fiilleriyle hak elde edip, borç altına girebileceklerini ifade etmiştir. Ancak söz konusu kişinin 18 yaşından küçük olması, alkol/uyuşturucu etkisinde olması, akli dengesinin yerinde olmaması gibi sebeplerle fiil ehliyetinin ve temyiz kudretinin yerinde olmaması tapuda gerçekleştirdiği işlemleri geçersiz kılacak ve yolsuz tescil ortaya çıkacaktır.
IV)Vekaletin kötüye kullanılması sebebiyle açılan tapu iptal ve tescil davası:
Kendisine vekalet verilen kişi, vekil edenin iradesine uygun işlemler yapmak zorundadır. Vekalet ilişkisi güvene dayalı bir ilişkidir, sadakat ve özen borcu mevcuttur ve vekalet verilen kişi, vekalet veren kişiye zarar verebilecek işlemlerden kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekil, belirlenen sözleşme hükümlerine göre hareket etmelidir. Ancak vekilin yetkisini aştığı durumlarda, işlemin iptal edilmesi adına vekilin hukuka aykırı işlem ile taşınmazı elde ettiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi alıcılara tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.
Üçüncü kişi alıcı, vekilin söz konusu taşınmazı elde ederken vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor ise vekil ile arasında yapılan sözleşme geçerli sayılacaktır. Dolayısıyla vekil eden mülkiyet hakkını kaybedecektir.
- V) Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik sebebiyle açılan tapu iptal ve tescil davası:
Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü veya tapu kütüğünden sahibinin kim olduğu tespit edilemeyen gayrimenkulü TMK’ da belirlenen koşullar çerçevesinde elinde 20 yıl boyunca malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi mülkiyet hakkını kazanacaktır. Bu süreçte elinde bulunduran kişiye karşı mülkiyete ilişkin bir itiraz yönetilmemesi gerekmektedir. Şartların sağlanması ile gayimenkule ait mülkiyet hakkını kazanan kişi, taşınmazın kendi adına tapu kütüğüne tesciline karar verilebilmesi için dava açabilecektir.